二胎房貸又稱為二順位房貸（也有人叫它房二胎），是大額周轉的理財工具。
與一般我們認為的買房貸款不同，二胎房貸是以「借錢」為目地設計出來的貸款，本身額度、利率、條件等評估方式也會比較不一樣。
現在就來跟著e指好貸的腳步，深入了解二胎房貸吧！
1.二胎房貸額度怎麼算？
既然是以「借錢」為目的，那能貸出多少額度就是關鍵！
二胎房貸額度計算方式比較複雜，這裡我們用比較簡單的步驟拆解給你看：
1)先看成數
首先，我們要先建立一個觀念：「所有的房貸，都不能全額貸款！」二胎房貸額度都會依照房屋狀況來決定可貸成數。
普遍銀行都會提供成數都會在7~9成；融資公司則可以給到7~10成（100%）的成數。
成數有什麼用？
這時候你可能就會問了「這個成數有什麼用呢？」房貸成數是用來表示你可以貸款的最高額度。
我們舉例來說，今天小迪一間1000萬的房子要拿來二胎房貸，銀行給的成數是8成，那麼小迪最高就只能貸1000萬x0.8=800萬
2)再算額度
得到你的成數後，接下來就是就是計算實際額度了！那要怎麼算呢？這裡給你一個公式：
最高額度（前面提到的成數）－X（銀行&融資公司算法不一樣，這裡用X代替）＝實際二胎房貸額度。
①銀行：
最高可貸額度-房貸設定金額=二胎房貸額度。
- 什麼是設定？
- 這裡的設定是指《抵押權設定》，就是你將房子抵押給銀行當作擔保品，銀行借出一筆錢給你。
- 通常設定金額會在原房貸金額的1.2倍。
②融資公司：
最高可貸額度– 原房貸剩餘本金 = 可貸額度
案例試算：
說那麼多，我們直接來算算看最快！這裡我們用小裕（化名）的實際案例來看：
- 小裕的二胎房貸資料：
-
- 房屋價值：1800萬
- 貸款成數：7.5成
- 前房貸金額：1000萬
- 前房貸設定：1200萬
- 前房貸餘額：876萬
- 最高額度：1800萬x0.75=1350萬
- 小裕的二胎房貸額度（銀行）
- 1350萬－1200萬=150萬
- 小裕的二胎房貸額度（上市融資公司）
- 1350萬－876萬=474萬
2.二胎房貸利率怎麼算？15家房貸利率一次比較！
貸款除了看額度外，利率也是一大重點！這裡幫各位匯集15家二胎房貸利率，方便你一次比較！
1)銀行體系：12家
下面是各家銀行提供的二胎房貸＆專案名稱：
- 國泰世華銀行：二順位房貸
- 永豐銀行：二順位房貸
- 王道銀行：二順位房貸
- 玉山銀行：二順位貸款
- 台新銀行：二順位房貸
- 兆豐銀行：兆豐富二貸-次順位房貸
- 新光銀行：二順位貸款-有巢氏貸款
- 日盛銀行：家值房貸
- 陽信銀行：二順位房貸
- 凱基銀行：次順位房貸-理財家值金
- 遠東銀行：二順位房貸
- 聯邦銀行：二胎房貸
這裡也來幫你整理一張表來比較：
| 銀行 | 額度 | 利率 | 費用 | 年限 | 限制 |
|---|---|---|---|---|---|
| 國泰世華銀行：二順位房貸 | 20~150萬 | 2.5%~6% | 貸款金額1%起 | 最長10年 | 20-64歲 房子持有二年以上（須自住） |
| 永豐銀行：二順位房貸 | 50萬 | 2.78%~5.42% | 5000~12000元 | 最長7年 | 20-65歲 銀行往來信用正常者 |
| 王道銀行：二順位房貸 | 最高350萬 | 4.5%-16% | 9000~15000元 | 最長15年 | 原房貸繳滿一年 |
| 玉山銀行：二順位貸款 | 50萬以上 | 2.5%~9.88% | 貸款金額1-2%起 | 最長15年 | 名下有不動產且可提供銀行再次設定抵押權 |
| 台新銀行：二順位房貸 | 最高300萬 | 3.5%~16% | 3000~12000元 | 最長10年 | 20-60歲 |
| 兆豐銀行：兆豐富二貸-次順位房貸 | 200萬 | 2.75%~16% | 3000~15000元 | 最長10年 | 20-60歲 既有房貸戶（繳息三個月以上） |
| 新光銀行：二順位貸款-有巢氏貸款 | 最高500萬 | 2.5%~7.5% | 7000元起 | 最長15年 | 有房產且有良好信用條件 |
| 日盛銀行：家值房貸 | 最高300萬 | 3.58%~12.99% | 8000~15000元 | 10年 | 20~65歲 原房貸繳滿一年 |
| 陽信銀行：二順位房貸 | 不動產鑑估淨值90% | 2.21%~3.46% | 5000元起 | 3~20年 | 年齡20歲~70歲 信用良好，有正當職業及收入穩定，具有償還能力者；不動產已於本行辦理抵押貸款且可供本行再次設定抵押權者 |
| 凱基銀行：次順位房貸-理財家值金 | 最高300萬 | 3%~5% | 10000元 | 最長10年 | 20-60歲且房貸已繳交一年以上，近一年無民間二胎或信託紀錄 |
| 遠東銀行：二順位房貸 | 25~300萬 | 3%~5% | 5000元 | 最長7年 | 20-65歲 房屋已持有滿一年(須自住)並於金融機構有半年以上房貸繳款紀錄 |
| 聯邦銀行：二胎房貸 | 最高300萬 | 5%~16% | 5000元起 | 最長7年 | 財力收入須正常 |
2)上市融資公司：3家
上市融資公司則以子公司的名義來提供二胎房貸。
部分融資公司沒有提供「個人」二胎房貸，只能透過法人（公司）辦理。
- 民間二胎好嗎？推薦嗎？
- 非常不推薦！民間二胎房貸設定會在銀行／融資公司端認定為「私人設定」，被查到的話會被認為「信用狀況非常不好」，影響到其他貸款申辦喔！
3.二胎房貸申請條件嚴格嗎？必備條件、資料一次掌握！
二胎房貸條件
房屋條件：
-
- 房屋需要有價值
- 房貸沒有任何遲繳記錄
- 地址不能位於離島
- 貸款人條件：
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- 年滿20~70歲國民
- 貸款人/保人持有房產
- 有明確的收入證明
- 沒有重大信用瑕疵
銀行沒說的必備條件：
上面的二胎房貸條件是基本一定要有的，但就算符合還是有可能被打槍！因為銀行會偷藏一些眉角，讓貸款人默默走入申辦盲點！
下面我們也來跟各位分享銀行沒說卻要留意的二胎房貸條件：
- 貸款人不能有以下狀況：
-
- 信用卡使用率較高（6~9成）
- 已動用信用卡卡循（循環利息）
- 申請過信用卡預借現金
- 卡費、貸款遲繳過
- 3個月內被多次聯徵（3次以上）
- 聯徵分數低於500分
- 房屋也不能有以下狀況：
-
- 屋齡太高
- 屋況老舊
- 地址偏遠
- 被民間私人設定過（前面有提到的當鋪二胎）
- 1年內被查封
融資公司沒說的必備條件：
當然，融資公司也會有偷偷下眉角的情形！這裡也來開誠布公給大家看：
- 房屋條件：
-
- 房屋位於原住民保留地
- 房屋沒有建物保存登記
- 房屋共同持有（持分）
- 沒有房屋所有權
- 鐵皮屋
什麼是建物保存登記？
又稱「建物所有權第一次登記」，是指新建（or既有的）建物為了確保所有權，向地政機關申辦所有權之登記。
二胎房貸審核資料
- 申請資料：
-
- 身分證+第二證件正反面影本
- 工作證明
- 薪資證明
- 房屋相關文件
- 加分財力證明
-
- 6個月以上存摺證明
- 工作照片
- 定存利息
- 個人所得清單
- 去年度扣繳憑單
- 壽險明細
- 投資明細
- 不動產證明
4.二胎房貸申辦流程怎麼走？
- Step.1 向銀行或是與e指好貸提出申請
- Step.2 銀行/融資公司將你的房屋估價，並審核個人條件
- Step.3 貸款核准後，與銀行/融資公司簽約與對保
- Step.4 至地政事務所將房屋設定二順位抵押權
- Step.5 銀行/融資公司撥款至你的指定帳戶
5. 二胎房貸選銀行還是融資公司？
基本上我們建議從過件率、額度與利率的角度來分析：
想要好過件：
推薦融資公司提供的二胎房貸，辦理條件真的比較寬鬆。
想要高額度：
一樣推薦融資公司。從上面額度試算來看，額度真的比較敢給。
想要低利率：
那就選銀行的二胎房貸，尤其是凱基銀行的《次順位房貸-理財家值金》專案，利率只要3%~5%，非常優惠！
| 銀行 | 融資公司 | |
|---|---|---|
| 額度 | 低 | 高♛ |
| 利率 | 低♛ | 高 |
| 過件率 | 低 | 高♛ |
6.我需要辦二胎房貸嗎？優缺點一次分析
雖然二胎房貸方便，但卻不一定適合每一位貸款人！這裡我們也針對優缺點的部分來解析「你個人」到底要不要辦房二胎。
優點：
- 可大額周轉
- 貸款期數最長10年
- 大額資金可整合債務
- 房屋增貸被打槍，二胎房貸可補足
缺點：
- 1間房2筆貸款，財務槓桿大
- 容易影響信用評分
- 容易增加還款壓力
專家建議：
老實說，二胎房貸真的不是最佳的貸款選擇；但假如你真的需要300萬以上的週轉資金，還是會推薦辦理二胎房貸。
若低於300萬的話，辦理汽車融資會比較好！
7.二胎房貸常見問題：
Q1.二胎房貸貸不夠，要再辦三胎嗎？
別衝動！三胎通常都是高利貸，辦理你未來會更加坎坷。假如二胎不夠建議用車貸來補足。
Q2.我有汽車貸款會影響二胎？
不一定！假如你是銀行車貸，那就不影響；但若是融資公司車貸，那就會影響到成數、利率。
Q3.我沒有薪轉/勞保，能辦二胎房貸嗎？
會比較難，會比較建議直接申請汽車貸款喔！
Q4.二胎房貸有限制辦理區域嗎？
銀行有限制只能向原行辦理（不能跑到其他分行！）；融資公司就比較Free~
Q4.二胎房貸要多久？
基本上3~5天就能完成！